Ventajas y desventajas de inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad

25.05.2018

Más allá del precio, la principal preocupación de caseros y arrendatarios a la hora de formalizar un contrato de alquiler es la seguridad jurídica, es decir, que en él se contemplen las condiciones con las que se preserven los intereses de uno y otro evitando las sorpresas desagradables.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en vigor desde el pasado 1 de junio, sigue considerando el alquiler como un acuerdo entre particulares que se redacta en un documento privado. No existe la obligación de inscribirlo en el Registro de la Propiedad. De hecho, la mayoría de los contratos no se registran. Sin embargo, solo en ese caso de registrarlo se llega a contar con una completa protección jurídica.

El procedimiento es similar al de cualquier otra escritura pública: se acude a un notario para que certifique el acuerdo y que verificará que no existe ninguna ilegalidad en él. Ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ventajas para el inquilino

  • El inquilino adquiere la certeza de que el propietario de la vivienda es realmente quien la alquila. De esa forma no hay engaños ni fraudes.
  • Un contrato registrado le protege frente a terceros. En el caso de que durante la vigencia del acuerdo el inmueble se venda a otra persona o a una empresa, el nuevo propietario se verá obligado a someterse a las condiciones de lo firmado por el anterior casero. Si el contrato no se hubiera inscrito, el comprador de la vivienda podría finalizarlo avisando con tres meses de antelación al inquilino, que tendrá que seguir pagando la renta pactada hasta el final.

El arrendatario siempre contará con un derecho de adquisición preferente si el casero decide vender la casa. Eso quiere decir que si iguala cualquier oferta de compra de un tercero, él tendrá prioridad para adquirirla, aunque la ley le da un plazo máximo de 30 días naturales para decidirse.

Ventajas para el propietario

La LAU establece que en el contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que permita al propietario recuperar de inmediato el uso de la vivienda en caso de impago de la renta pactada, siempre que el acuerdo haya sido inscrito en el registro.

Si el arrendador no consigue cobrar, puede requerir al inquilino a través de un juez o de un notario para que abone lo que debe. Pasados diez días, si no ha pagado o no ha justificado el retraso, el mismo juez o notario declararía finalizado el acuerdo y podría efectuarse el desahucio.

Desventajas para inquilino y propietario

La principal es el papeleo y el coste. No hay tarifas fijas, dependerá del precio del alquiler pactado y de la duración del contrato. La cantidad depende principalmente de la renta pactada y de la duración del contrato, por ejemplo, teniendo en cuenta una renta mensual de 688€ (media de la renta nacional) y una renta total del 24.768€, los gastos de notaría se cifrarían en 124, 73€, los referentes al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ascenderían a 99,97€, y los del Registro de la Propiedad serían 59,93€. Arrendador y arrendatario deberán ponerse de acuerdo sobre quién asume ese pago o si lo hacen de manera conjunta.

Existe además una limitación en los derechos del inquilino en el caso de que la vivienda esté hipotecada con anterioridad a la firma del contrato. Si el propietario no paga la hipoteca y se inicia un proceso de ejecución, el arrendatario puede ser desahuciado aunque el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad y él esté al corriente de pago.