Nueva ley hipotecaria: Los cambios que debes conocer

09.03.2018

Breve análisis sobre sus novedades y cómo afectará a las futuras hipotecas.


En los próximos días está previsto que el Gobierno apruebe el Anteproyecto de Ley Hipotecaria, formalmente conocida como Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Pendientes del texto definitivo, queremos adelantar un breve análisis sobre sus novedades y cómo afectará a las futuras hipotecas.

Antes de la firma: medidas de transparencia

  • 7 días antes de la firma del crédito hipotecario, el consumidor deberá recibir por parte del banco toda la documentación relativa a la hipoteca para poder leerla y entenderla completamente. Esta documentación incluye una ficha con información normalizada (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN) con las principales características de la hipoteca (y tendrá carácter de oferta vinculante durante estos 7 días) y otra ficha de advertencias estandarizada sobre créditos hipotecarios (FiAE), igual para todas las entidades, con información sobre cláusulas sensibles, como las cláusulas suelo, vencimiento anticipado, etc.
  • La FEIN deberá incluir varias estimaciones de diferentes escenarios de tipos de interés variables, una copia completa del contrato e información desglosada sobre los gastos hipotecarios y quién los asume (si el banco o el prestatario), aunque este aspecto se podrá negociar personalmente.
  • En los 7 días previos a la firma, el futuro prestatario podrá acudir al notario que elija libremente, que le deberá atender de manera gratuita, para que le explique el contrato hipotecario, si lo precisa, y que de fe de que el consumidor dispone de toda la información obligatoria por la nueva ley y que se le ha hecho llegar en plazo. El interesado deberá firmar un acta notarial, que será también gratuita, donde manifieste que conoce y entiende toda la documentación de la hipoteca que va a firmar.
  • Evaluación de solvencia: la nueva ley hipotecaria incluirá la obligación de los prestamistas (bancos) de evaluar la solvencia financiera del consumidor de acuerdo a las normas comunes de la UE.

Negociaciones de otros productos vinculadas a la hipoteca

  • Se prohíbe la venta vinculada de productos con las hipotecas de manera obligatoria. Los bancos ya no podrán obligar a los clientes a contratar seguros de vida, del hogar o tarjetas para conceder una hipoteca, salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o si se prueba que benefician al consumidor y no solo al banco.
  • Se permitirán las ventas combinadas, es decir, aquellas que el prestatario elige libremente incluir en la compra junto el préstamos hipotecario.

Vencimiento anticipado e intereses

  • Ejecución de la hipoteca anticipada: durante la primera mitad de la vida del préstamo, los bancos no podrán establecer el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago por parte del cliente suponga el 2% del préstamo, incluidos los intereses, o alcance 9 cuotas. Hasta le fecha, las entidades pueden desahuciar tras acumular 3 cuotas no pagadas.
  • Una vez alcanzada la segunda mitad del préstamo, el vencimiento anticipado no se podrá dar a menos que se alcance un impago por valor del 4% del préstamo o se hayan acumulado 12 mensualidades.
  • Intereses de demora: por el retraso en los pagos, los intereses serán como máximo 3 veces el interés legal del dinero vigente (fijado por el Gobierno) a lo largo del periodo en el que sean exigibles, y se aplicarán sobre el principal pendiente de pago. Hipotecas a tipo variable: la comisión por reembolso anticipado se limitará al 0.5% en los 2 primeros años, del tercer al quinto año será del 0.25%, y a partir del sexto se eliminará.
  • Se establece el derecho del prestatario a reembolsar todo o parte del préstamo anticipadamente sin más comisiones que la pérdida financiera durante un periodo, pero con unos máximos del 4% en los 10 primeros años, y del 3% en los sucesivos.
  • Se regula el derecho del consumidor a convertir el préstamo a la moneda en la que recibe sus ingresos, si fue contratado en otra moneda, como mecanismo de protección frente al riego de cambio.
  • El prestatario tendrá más facilidades a la hora de modificar el interés variable del préstamo a fijo. La compensación por modificación del contrato o novación será de un máximo del 0.25% en los 3 primeros años de la hipoteca y de ahí en adelante no conllevará ningún coste asociado.

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