El contrato de intermediación inmobiliaria; Nota de encargo

01.03.2017

Para el supuesto de que una persona esté interesada en comprar o vender una vivienda, básicamente tiene dos opciones, o bien buscar por su cuenta y riesgo el posible comprador/vendedor, o bien encargar la gestión de la compraventa a un profesional que conoce el sector inmobiliario y cuyo objetivo es encontrar a un interesado para poder perfeccionar el futuro contrato de compraventa del bien inmueble. En el presente artículo se analizará brevemente el significado de un contrato de intermediación inmobiliaria, y cuáles son las obligaciones y derechos del intermediario y del cliente.

El contrato de intermediación inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una persona (cliente) encarga a otra (agente), la compra o venta de una vivienda a una tercera persona bajo unas condiciones previamente pactadas. Esto es, el profesional tiene como objetivo facilitar la aproximación entre el comprador y el vendedor con el objetivo de que la compraventa se perfeccione. Para el supuesto de que una persona decida encargar a otra la compraventa de una vivienda, es más que recomendable firmar la correspondiente nota de encargo, básicamente para fijar claramente las condiciones de la perfección del contrato, y en su caso evitar reclamaciones futuras.

Las partes podrán pactar libremente las condiciones contractuales, si bien es cierto que el citado contrato deberá identificar claramente las partes contratantes, fijar el objeto del encargo (comprar/vender un inmueble), el plazo estipulado para ello, el precio, y la comisión por las gestiones efectuadas en la calidad de intermediario. Asimismo, resulta habitual establecer una cláusula de exclusividad en la que se establece que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del inmueble durante un tiempo determinado, que de forma expresa puede ser prorrogado. En otro orden de cosas, en relación a la nota de encargo también es importante destacar que la agencia se compromete a poner en contacto a dos personas (comprador-vendedor) para que se pueda perfeccionar el contrato, pero nunca interviene en el contrato. Asimismo, asume la obligación de tomar todas las medidas necesarias (publicidad, muestra, contactos, etc.) para conseguir la compraventa de la vivienda.

Para el supuesto de que una persona decida encargar a otra la compraventa de una vivienda, es más que recomendable firmar la correspondiente nota de encargo, básicamente para fijar claramente las condiciones de la perfección del contrato, y en su caso evitar reclamaciones futuras. 

Obligaciones y derechos del agente inmobiliario. De conformidad con lo indicado anteriormente, la obligación básica del agente es realizar todas aquellas actividades necesarias para conseguir el encargo realizado por el cliente, que es vender o comprar la vivienda. Esto es, debe cumplir el encargo. Dicho encargo lo debe cumplir con la diligencia debida de un comerciante, con lealtad y buena fe. Dicho esto, entendemos que es muy poco probable que el agente no haga todo lo posible para cumplir el encargo, ya que únicamente podrá cobrar sus honorarios cuando efectivamente se produzca la compraventa, o se cumplan los requisitos reseñados en la hoja de encargo. Por otro lado, siempre debe cumplir las instrucciones facilitadas por el cliente, ya sea en relación al precio de la compraventa, a las características de la vivienda y al plazo establecido. Por ello, asume la obligación de actuar diligentemente y de nunca actuar contra los intereses de su propio cliente. Asimismo, también deberá cumplir con el deber de información y asesoramiento al cliente, poniendo en su conocimiento todos aquellos datos que sean relevantes para la celebración del contrato. En este sentido la jurisprudencia ha señalado que el mediador tiene el deber profesional de averiguar y conocer la verdadera situación jurídica y registral del inmueble que se trata de vender, y de ponerlo en conocimiento de las partes contratantes y de responder de la exactitud de la información que les facilita. En relación a los derechos del agente, el principal y más básico es que tiene el derecho a cobrar una remuneración por las gestiones de intermediación efectuadas. 

Obligaciones y derechos del cliente. De conformidad con el principal derecho del agente, la obligación básica del cliente es pagar la comisión pactada al agente una vez se haya perfeccionado el contrato. En este sentido, la práctica más habitual es en la nota de encargo pactar un porcentaje sobre el importe final de la operación de compraventa. Por otro lado, una vez firmada la nota de encargo, el cliente deberá facilitar toda la información necesaria para que el mediador pueda cumplir con el encargo que le ha efectuado. A modo de ejemplo deberá facilitar los datos de la vivienda, autorizar a su publicación, a realizar fotografías, enseñar la vivienda a posibles compradores etc. Todo ello encaminado a que el agente pueda ofertar la vivienda y encontrar un posible comprador. El deber de información también es exigible al cliente, ya que siempre deberá informar al agente de cómo van las relaciones con los terceras personas facilitadas por el agente, si se llega a un acuerdo por el precio, o bien si existen ofertas o contraofertas. Es decir, una vez que el mediador le ha puesto en contacto con un tercero interesado, siempre le deberá informar de la evolución de las negociaciones. Para el supuesto de que el intermediario encuentre un comprador y cumpla con todas las condiciones reflejadas en la hoja de encargo (precio, plazo, etc...) el cliente no está obligado a vender o a comprar. Ahora bien, si el cliente se echa atrás en una operación que cumple con todos los requisitos pactados, el agente no le puede obligar a que cumpla la contratación efectiva, pero sí que podrá pedirle por incumplimiento contractual la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

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